La ripartizione delle spese segue il principio dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono
Tale è il principio richiamato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026 secondo cui in tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono.
La Vicenda
La proprietaria dell’appartamento “A” facente parte di un edificio condominiale, proponeva nei confronti degli altri condomini, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., domanda di revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento del Condominio, deducendo, per quel che qui interessa, che l’appartamento “B” di proprietà di altro condomino, di pari superficie di quello dell’attrice e con accesso dall’androne condominiale, aveva nella tabella dei millesimi relativi alle scale valore inferiore a quello dell’attrice, che invece non aveva accesso dall’androne condominiale.
Il Tribunale accoglieva la domanda di revisione delle tabelle millesimali e statuiva che la nuova tabella generale dei millesimi (tabella A) e la nuova tabella dei millesimi della scala (tabella B) dovevano conformarsi a quanto stabilito nella relazione del CTU.
Gli altri condomini proponevano appello avanti alla Corte distrettuale, che rigettava il gravame.
I condomini soccombenti in appello ricorrono in Cassazione, ritenendo, in particolare, incomprensibile la non decisione da parte della Corte d’appello circa la paventata erronea inclusione della unità abitativa – appartamento “B” – nella tabella millesimale delle scale, non essendo comprensibile le ragioni perché quel condomino, proprietario delle scale e dei muri dello stesso, doveva essere esentato dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
La decisione della Corte di Cassazione
La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, in merito alla esclusione del condomino – proprietario dell’appartamento B – dalla tabella millesimale delle scale, ribadisce che:
a)-la Corte d’appello ha deciso in relazione alla erronea inclusione della unità abitativa – appartamento “B” – nella tabella millesimale delle scale, confermando la decisione di primo grado che l’aveva ritenuta erronea, in quanto tale unità ha accesso solo dall’esterno dell’edificio senza utilizzazione dell’androne e delle scale;
b)-per orientamento consolidato in tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, comma 2, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene;
c)-la suddetta disciplina trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi, con la conseguenza che i proprietari dei piani terreni o seminterrati possono essere anche esonerati dalla compartecipazione ai relativi contributi condominiali, quando – per le condizioni oggettive dei luoghi – essi non fruiscono in concreto dell’inerente servizio.
Avvocato Ermanno Olive 